巍山县大仓沙坝片区城镇棚户区改造项目房屋土地征收补偿安置方案

  为规范大仓沙坝片区城镇棚户区改造项目房屋土地征收与补偿活动，维护公共利益，保障当事人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)、《云南省土地管理条例》和《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》（云南省人民政府令第195号）等法律法规和《大仓镇路网建设和集镇开发用地征地补偿实施方案》规定，制定本方案。 

  一、征收与补偿原则
  征收与补偿遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则。
  二、征收范围和征收时限
（一）征收范围：仓西路以西，紫金路进集镇段以北，215国道侧沟以东，215国道侧沟以南（滨河公园）范围内的土地和部分房屋、建(构)筑物。
（二）征收时限：从2020年5月起至征收工作结束。
  三、征收部门、征收实施单位和被征收人
 （一）征收部门：房屋征收部门为巍山县住房和城乡建设局，
  土地征收部门为巍山县自然资源局。
 （二）委托征收实施单位：大仓镇人民政府
 （三）被征收人：在征收范围内的房屋所有权人、土地使用人。被征收人资格由征收部门依照《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《宅基地使用权证》和《农村土地承包经营权证》予以认定。
  四、征收管理
 （一）现状的固定。房屋征收范围确定后，暂停办理征收范围内房屋抵押、所有权变更等相关手续。被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建、装修装饰房屋，转让、分割房屋和土地权属，抵押、租赁和改变房屋用途，抢栽抢种农作物、果木树苗等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。征收范围内原订立的房屋租赁关系由出租人和承租人协商解决；原订立的房屋抵押权关系，由抵押人和抵押权人依照《中华人民共和国担保法》有关规定协商解决。
 （二）房屋和土地面积的认定。1．被征收房屋建筑面积按照《不动产权证书》或《房屋所有权证》证载面积认定；2．被征收人土地使用面积按照《不动产权证书》、《国有土地使用权证》、《宅基地使用权证》、《农村土地承包经营权证》证载面积认定；3．被征收人如不能提供相关证件资料的由相关职能部门和基层干部及群众代表组成的“房屋和土地征收认定工作小组”认定权属后委托第三方机构进行勘测后依法认定。
 （三）房屋用途的认定。被征收房屋土地性质根据《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《不动产权证书》和《建设工程规划许可证》等载明的用途予以认定。如证载性质用途不一致的，以《建设工程规划许可证》等为准。《中华人民共和国城乡规划法》实施前建成的房屋，不能提供《建设工程规划许可证》的，按《国有土地使用权证》、《宅基地使用权证》、《不动产权证书》等载明的用途为准。如未办理相关房地产证件或证件未载明相关用途的，由行政主管单位组织相关机构依据房屋利用现状进行认定。
 （四）商铺面积的认定。1．商铺面积的认定条件：本方案所指商铺面积的认定条件仅限于沙坝片区征收范围，且在巍山县人民政府发布通告前，持有从事相应经营行为所需的有效证件（证照）或实际从事经营活动。2．商铺面积的认定办法：（1）临街永久性主体建筑（包含钢筋混凝土框架结构、砖混结构和木结构房屋）以测量的实际用于经营面积为准。（2）其它结构建筑，进深不足8米的，按照实际测量进深计算，进深超过八米的，按照8米进行计算。（3）扣除商铺面积以外，并与商铺连为一体面积，按照住宅面积认定。
  五、征收补偿与安置
  房屋征收补偿安置方式为货币化补偿和实物安置（产权调换安置）两种，由被征收人自行选择其中一种。
 （一）货币化安置。
  1.房屋征收部门按照被征收房屋价值认定，对被征收人进行货币补偿，由被征收人自行安置。被征收房屋价值认定由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)评估确定。评估时按照土地和房屋分别评估的方式评估。房屋价值评估认定包括房屋、土地、装饰装修以及附属设施，评估时综合考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、建筑面积以及占地面积、土地性质及使用年限等因素。
  2.被征收土地为合法宅基地的补偿，按照同地段国有出让建设用地评估价格扣减集体土地转为国有土地在土地征收和报批中的税费，具体的税费项目构成根据实际情况及相应政策规定来确定。
 （二）土地调换安置。被征收房屋（含装修装饰及地上附着物）按照重置价评估后货币补偿，土地按使用性质比例折算后调换安置用地，由被征收人按照统规自建的方式建设安置住房。
  1．安置地点。在片区内统一规划，集中安置，具体位置待片区修建性详细规划确定后予以通告。
  2．安置房建设用地为商业类型。安置地具体调换比例为：住宅用地调换商业用地比例为1:0.5，商业用地调换商业用地比例为1:1。
  3．商业用地调换以最低一格（一般按口面宽度不少于4米计算）安置。不足一格的，折算后超过部分，由被征收人提出申请，按照梯级价格（另行制定）补交费用后以一格安置，超过一格部分以实际面积安置。
  4．安置地的选择。（1）原征收土地用途为商铺的被征收人在拆迁规定时限内腾空交房的在安置地选择上具有优先权。（2）征收决定书下达后，先签订房屋征收补偿安置协议并在规定期限内腾空交房的被征收人，在安置区内可优先挑选安置用地；同一时限内签订协议和腾空交房的，通过抽签确定优先权。
  5．房屋建设要求。被征收人获得安置用地后，必须服从安置小区的规划和要求，统一建筑风格，按照主管部门提供的建设规划条件进行建设。被征收人建筑结构图、房屋建设图、外观图和方案经县规划建设主管部门审核同意、按程序办理准建手续后，必须在12个月内建设完成，并经规划建设主管部门验收合格，由相关部门办理相关手续。
 （三）集体产权土地和房屋征收
集体土地（农用地）征收按照沙坝片区征地补偿安置方案依法进行补偿。集体产权的房屋，原则上采取货币补偿方式。
 （四）党政机关和企事业单位房屋土地的征收补偿
机关、企事业单位（含民营企业和个人持有的工业用地、仓储用地等非住宅房屋和与住宅无关联性商业用房）的房屋，原则上采取货币补偿方式。
  六、征收补助与奖励
 （一）临时过渡安置费：按房屋征收面积计算，住宅部分每月每平方米补助10元。自房屋征收补偿安置协议签订之日起，由征收部门在六个月内提供安置地，并按照六个月计算临时过渡安置费补助，如果超过六个月，顺延计算临时过渡安置费补助。安置地移交被征收人之月起，在十二个月内建设完成，并按照十二个月给予临时过渡安置费补助。选择货币化安置的不予补助。
 （二）商铺停业补助费：按照商铺征收面积计算，商业部分每月每平方米补助30元。自房屋征收补偿安置协议签订之日起，由征收部门在六个月内提供安置地，并按照六个月计算临时过渡安置费补助，如果超过六个月，顺延计算临时过渡安置费补助。安置地移交被征收人之月起，在十二个月内建设完成，并按照十二个月给予临时过渡安置费补助。选择货币化安置的不予补助。
 （三）搬家补助：一次性按每户4000元补助。
 （四）特殊人群补助：被征收人家庭属五保户、建档立卡户、残疾人户、军烈属户的，持有效证件给予每户2000元一次性困难救济，被征收人同时具有以上两种情况的，不重复补助。
 （五）签订协议和腾空奖：按被征收人房屋评估复核报告送达之日起，30天内签约并腾空交房的，每户奖励3万元，31－45天签约并腾空交房的，每户奖励2万元，46－60天签约并腾空交房的，每户奖励1万元。
 （六）货币化安置奖：选择货币化安置的，房屋和土地评估总价上浮20%给予奖励。
 （七）未在规定期限内签订协议和未按规定腾空交房的不予相应奖励。
  七、补偿兑付
  在签订补偿安置协议并腾空交房后20个工作日内，房屋征收部门一次性支付各项补偿补助资金。
  八、签约期限
  房屋征收决定公告之后，自被征收房屋评估报告公布之日起开始签订房屋征收补偿协议。签订协议期限为评估结果公布之日起60日内。
  九、有关规定
 （一）评估机构的选择。房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则确定。
 （二）评估异议的处置。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内，向房地产
价格评估机构申请复核，对复核结果有异议的，向房地产评估专
家委员会申请鉴定，所需鉴定费用由申请人承担。
 （三）房屋产权不明晰的认定。征收产权不明晰的房屋，由
房屋征收部门报请巍山县人民政府依据本方案依法作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。征收前，征收部门就被征收
房屋的相关事项以有关部门认定为准。
 （四）征收补偿安置协议的签订。房屋征收部门在房屋征收期限内与被征收人依照本方案就补偿、安置的事项签订房屋征收补偿安置协议。补偿安置协议内容应包括：1．征收实物量；2．补偿方式和补偿金额；3．安置方式及具体内容；4．搬迁期限和过渡方式；5．违约责任。征收补偿安置协议签订后，应经司法行政部门公证或鉴证。
 （五）达不成协议的处理。房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内，达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请县人民政府按照本方案依法作出补偿决定，并在房屋征收范围内公告。被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议，也可向人民法院提起诉讼。
 （六）强制执行。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼的，在补偿决定规定期限内又不搬迁的，由房屋征收部门报请县人民政府依法申请人民法院强制执行。
 （七）其他规定。
  1.被征收人应保持被征收房屋和设施的完整，擅自拆除或
故意损坏房屋设施的，扣除相关补偿资金，并追究其法律责任。
  2.房屋移交前，被征收人应缴纳搬迁前所产生的水费、电费及其他有关应由被征收人承当的费用，未缴纳的从补偿资金中扣除。
  3.签订补偿安置协议时，被征收人移交房屋所有权证和国
有土地使用权证原件。征收部门应审核被征收人身份证、结婚证、户口簿等相关证件，并提取相关复印件。
  十、法律责任
 （一）负责房屋征收的国家工作人员违反本方案，玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，由县级有关部门给予行政处分，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
 （二）房屋征收工作中，辱骂、殴打、阻碍国家工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
  十一、附则
 （一）本方案自公布之日起施行。
 （二）本方案未尽事宜，由征收人根据实际情况，由巍山县人民政府研究决定。
 （三）本方案由征收人负责解释。